Le devenir du dépôt de garantie après le départ d'un colocataire: fin de la solidarité

Lorsqu'un logement est donné à bail à deux personnes physiques au moins, la solidarité d'un des colocataires prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. 

Il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date. 

Toutefois, si le locataire sortant se désolidarise de ses obligations dans le temps indiqué, l'autre locataire peut vouloir ne pas quitter le logement et y demeurer encore pendant de nombreuses années.

Le dépôt de garantie reste ainsi conservé. 

Néanmoins, lors de la fin de vie du bail, les comptes doivent être faits. 

L'état des lieux de sortie doit être dressé et le bailleur doit (le cas échéant), établir le décompte des sommes dues = dépôt de garantie - dégradations locatives - loyers et charges dus. 

En ce qui concerne les dégradations locatives, postérieures au délai de 6 mois après la date d'effet du congé, le locataire sortant peut-t-il être tenu au paiement ? 

Malgré l'avis favorable pour une solidarité par le Juge de première instance - ainsi que de la Cour d'appel de Montpellier, la Haute juridiction, dans un arrêt du 8 Avril 2021 (Arrêt n°334 FS-¨- Civ 3ème), est venue répondre par la négative en soulignant: 

 

"en statuant ainsi, alors que la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l'expiration de l'obligation solidaire, la Cour d'appel a violé le texte susivé". 

 

Il n'était ainsi pas possible de tenir le locataire sortant, de manière solidaire, pour les dégradations locatives dont l'obligation est née plus de 6 mois après la date d'effet du congé. 

 

Cela constitue ainsi une difficulté majeure pour le bailleur, qui pensant lors de la régularisation du contrat de bail avoir deux éventuels débiteurs (et donc moins de difficultés pour recouvrer les sommes dues), pourra être confronté au départ de l'un deux, se désolidarisant de ses obligations, si l'état des lieux de sortie (cela constituant la fin de vie du bail) est dressé avec le second locataire restant plus de 6 mois après le départ du premier locataire.

 

Une embûche complémentaire pour le bailleur ... il faudra ainsi être notamment plus prudent quant aux titulaires du contrat de bail et envisager les conséquences pécuniaires que pourrait avoir le départ de l'un où de l'autre. 

 

 

Maître Pascal FLOT est Avocat en droit Immobilier au Barreau de Montpellier et vous accompagnera dans le cadre de vos difficultés.

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